Сколько стоит квартира в Паттайе в 2025 году: реальные цены, личный опыт и советы по выбору

Приветствую всех читателей! На связи Евгений. Мы с супругой живём в городе Паттайя и часто делимся своим опытом проживания в Стране Улыбок. Сегодняшняя статья будет, что называется, «домашней» и сугубо практической.

Начну с погоды, потому что она диктует наш режим дня. Почему мы сидим дома? Да потому что на улице настоящее жарище. Наконец-то наступил тот самый «настоящий» жаркий сезон. На балконе термометр уверенно показывает 35 с чем-то там «деградусов», влажность зашкаливает за 57%, а по ощущениям (RealFeel) организм уверен, что снаружи все 41 градус. Поэтому наши прогулки сместились на раннее утро — гуляем сразу после завтрака, пока солнце не начало плавить асфальт. А после обеда, конечно, лучше перемещаться исключительно в сторону бассейна.

Ну и о чём же будет наша статья? Тема, которая волнует многих — недвижимость Таиланда. А именно: сколько же нужно денег для того, чтобы купить нормальную квартиру в Паттайе? От какой суммы оттолкнуться, чтобы не купить откровенный неликвид? И какую бы квартиру мы купили сейчас, опираясь на свой многолетний опыт.

Давайте разбираться с калькулятором в руках.

Что такое «нормальная квартира» (наши критерии)

Сразу поясню, что я вкладываю в понятие «нормальная квартира», чтобы мы говорили на одном языке.

• Это не студия. Нормальная квартира — это One Bedroom (с одной спальней). Для двоих людей нужно два раздельных пространства. Один спит, другой работает или смотрит кино — это залог комфортной жизни.
• Площадь минимум 35 квадратных метров. Это по нашему скромному мнению. Меньше — это уже как-то совсем тесно, хотя, если честно говорить, и 35 квадратов — это немного.
• Шаговая доступность до моря. Для нас это расстояние в пределах одного километра.

Приведу пример: наш кондоминиум Paradise Park находится от моря ровно в километре. Если нам нужно (а иногда бывает нужно), мы просто идём пешком прогуляться.

Кто-то обязательно возразит: «Евгений, вы же всё равно ездите на море на машине! Какая разница, ехать километр или пять?».

Я отвечу: разница огромная. Всему есть свои разумные границы.

Есть отличные новые комплексы, например, Chokchai 1 и Chokchai 2. Квартиры там хорошие, современные, но находятся они за Сухумвитом, в 5 км от моря. С нынешними паттайскими пробками выезд на пляж оттуда превратится в «праздник» длиною в полчаса, а то и больше в одну сторону. А живя в километре, ты не зависишь от трафика.

О деньгах: курсы и валюта

Все цены в статье я буду приводить в батах, так проще. Цифры будут большие, миллион и дальше. Для ориентира: курс на момент написания статьи — 1 доллар = 33,2 бата. Для простоты счёта: 1 миллион бат — это грубо 30 000 долларов.

С рублём я даже пытаться определяться не буду — он везде разный. Если менять наличные рубли — курс один. Если через банк — другой. У уличных менял — третий. А если менять рубли через криптобиржу — то будет четвёртый курс. Тут уж выбирайте сами, какой вам больше нравится, и считайте.

Важный нюанс: Кого интересуют совсем бюджетные варианты (студии) — скажу так: более-менее порядочная студия сейчас стоит минимум миллион бат. И дальше цена растёт в зависимости от этажа и района. Но в этом обзоре мы рассматриваем только полноценные квартиры с одной спальней.

Зачем покупать? (Инвестиции vs Жизнь)

Квартиры покупают для разных целей. Давайте разберем основные стратегии.

Стратегия 1: «Купить, сдавать и иногда жить самому»

Мне нравится, как многие рассуждают: «Куплю, буду сдавать в аренду, а когда захочу — приеду сам». Скажу честно: мне этот вариант просто непонятен.

Паттайя — город курортный, здесь ярко выраженная сезонность. Квартиры нормально сдаются только в «высокий сезон». Вне сезона (а мы пробовали сдавать свою квартиру) сдать её практически невозможно, особенно «фарангам» (иностранцам). Тайцы, конечно, как-то сдают через свои конторы, но у них свои каналы.

И вот представьте: вы хотите приехать отдохнуть. Если вы приедете в высокий сезон — вы сами у себя отнимете прибыль и, возможно, потеряете клиента на долгий срок. А если приезжать в несезон, когда квартира и так пустует…

Короче, я бы от такой мысли — сидеть на двух стульях — отказался. Либо покупаешь для себя (приехал, заселился, живи хоть 3-4 месяца), либо это чистый бизнес без личного проживания.

Стратегия 2: Инвестиции (сдача в аренду)

Нам уже перевалило за 60 лет. Думать о далёких перспективах и окупаемости в 15 лет нам смысла нет. Было бы мне 40 — может быть, я бы и не покупал квартиру для сдачи. Просто не вижу большого смысла с учётом текущей доходности.

Стратегия 3: Спекуляция (перепродажа новостройки)

Покупка на первичном рынке (на стадии котлована или «поля с забором») с целью перепродажи. Приведу реальный пример на цифрах нашего комплекса Seven Seas, чтобы снять розовые очки. Думаю, в процентах сейчас ситуация схожая.

• Покупка: В 2012 году на стадии котлована мы заплатили по контракту 1 749 000 бат. Плюс счётчики и оформление — итого 1 800 000 бат.
• Рост цены: К концу стройки (2015 год) застройщик продавал такие квартиры уже по 2 700 000 бат. Казалось бы — цена выросла на 50%! Красота!
• Реальность: Когда кондо сдали, инвесторы массово вывалили квартиры на рынок. Реальная цена продажи упала до 2 300 000 бат.

Считаем «навар»: 2 300 000 (цена продажи) минус 200 000 (расходы). Куда ушли 200 тысяч?

1. Риелтору надо отдать 5% (115 000 бат). Сами вы квартиру быстро не продадите.
2. Налог на переход права собственности (6,3%). Даже если платить пополам с покупателем — это ещё 73 000 бат.

Итого на руки: 2 100 000 бат. Чистая прибыль за 4–5 лет ожидания составила около 300 000 бат. Это примерно 16% за весь срок или грубо 4% годовых.

А ведь если квартиру вовремя не продать, придется платить коммуналку и взнос в амортизационный фонд. Стоит ли овчинка выделки?

Если бы мне было 40 лет, я бы занялся этим, но только при условии, что открыл бы своё агентство недвижимости. Тогда не пришлось бы платить 5% комиссии, и я продавал бы свои объекты в первых рядах. А просто так вкладываться «на удачу» — сомнительно.

Аренда или покупка: что выгоднее для жизни?

Существует мнение: «Зачем покупать, лучше снимать. Надоело — собрался и поехал».
Тут решать каждому, но вот сухие цифры по Paradise Park:

• Покупка и оформление обошлись нам в 1 400 000 бат.
• Аренда такой квартиры при долгосрочном контракте — 10 000 бат в месяц. В год — 120 000 бат.

Делим 1,4 млн на 120 тысяч. Получаем окупаемость 11,5 лет.

Мы живём здесь уже седьмой год, то есть больше половины стоимости уже «отбили». Если вы планируете жить долго — смысл покупать есть. Если на 2–3 года — считайте сами, возможно, аренда проще.

Цены сегодня: обзор рынка

За 12 лет цены на «первичку» изменились очень круто — выросли не менее чем на 50%. Земля дорожает, материалы дорожают, а площадь квартир за те же деньги уменьшается. Вторичный рынок тоже подрос после пандемии (по ощущениям на 10–20%).

Первичный рынок (Новостройки)

Если бы судьба нас заставила покупать новостройку сейчас, мы бы смотрели на что-то вроде Axis Condo.
Там 42 кв.м. (уже лучше, чем 35), одна спальня. Цена вопроса — 3,3 млн бат.

Кстати, пожив здесь, мы поняли: 35 квадратов — это терпимый минимум. Но для комфортной жизни вдвоем лучше искать 40, 42, 45 квадратов. А вот 68 метров и больше — уже лишнее. Кто это убирать будет? Робот-пылесос с ума сойдёт, придется два покупать.

Вторичный рынок (Реальные цены на «нормальные» квартиры)

Я выбрал три популярных района: Джомтьен, Пратамнак и Вонгамат. Центр брать не стал — там примерно то же самое.

1. Джомтьен (2-я и 3-я линия)
Это такие комплексы-курорты как Paradise Park, Park Lane, Amazon, Atlantis, Orient, Laguna 1-2-3, Seven Seas, Maldives.

Расстояние до моря: 600 м – 1 км.
Здесь квартиру 35 кв.м. можно взять в районе 2 млн бат (плюс-минус).

• Paradise Park можно найти за 1,7–1,8 млн.
• Laguna или Seven Seas — от 1,9 до 2,1 млн бат.

Для сдачи в аренду эти «муравейники» подходят. Но для жизни… где тысячи квартир и толпы народу — мы бы, наверное, сейчас там не жили. Собственно, что у нас и получилось.

2. Пратамнак
Ценник примерно тот же, может, чуть выше — от 2 до 2,5 млн бат за 35 квадратов. Выбор чуть меньше, но район тише и зеленее.

3. Вонгамат (Север)
Тут картина другая. За 35 квадратов (и это не первая линия!) цены только стартуют от 2,7 – 3 млн бат.

Какую квартиру выбрали бы мы сейчас?

Исходя из нашего опыта и желания жить комфортно (площадь от 40 кв.м., тишина), вот на что мы бы обратили внимание:

• The Gallery (Джомтьен).
  Очень удачное расположение: буквально 200 метров до моря, между 1-й и 2-й сойкой. Там частная территория, никто лишний туда-сюда не ездит, тихо. 4 здания, бассейн на крыше.
  38 кв.м. — 2,6 млн бат.
  45 кв.м. — 3,4 млн бат. Вполне приемлемо.
• La Santir (Джомтьен/Сухумвит).
  Находится в районе Seven Seas, высотка. До моря далековато (около 1,3–1,5 км), но дом очень тихий и качественный.
  46 кв.м. — 3,6 млн бат.
• Cozy Beach View (Пратамнак).
  Всего 300 метров до моря.
  48 кв.м. — 4 млн бат.
• Andromeda (Пратамнак).
  Это уже более высокий уровень.
  53 кв.м. — 7,4 млн бат.
• Zire (Вонгамат, первая линия).
  Конечно, крутовато по цене, но это первая линия.
  49 кв.м. — 6,5 млн бат.
• AERAS (Джомтьен).
  65 кв.м. — 8 млн бат.

Мои выводы и итоги

Какие выводы можно сделать? Чтобы купить нормальную квартиру (не конуру) на вторичке в Паттайе на сегодняшний момент, нужно отталкиваться от суммы в 2 миллиона бат (около 60 000 долларов). Это будет квартира 35 квадратов. Хотите площадь больше — готовьтесь платить от 2,5–3 млн.

Самое главное в этом деле — не торопиться.
Не покупайте квартиру «абы какую», лишь бы вложить деньги. Потом вы не будете знать, что с ней делать. Придётся продавать, сбрасывать цену, платить налоги и комиссии. Зачем оно надо?
Может быть, всё-таки стоит подождать, подкопить и взять то, что действительно нравится?

Надо относиться к этому делу ответственно. Туда-сюда: купил-продал, купил-продал — и везде надо платить, платить и платить. В идеале — необходимо пожить здесь хоть чуть-чуть, выбрать район, почувствовать атмосферу.

Всем удачных покупок и успехов в этом непростом деле! Главное — купить квартиру, чтобы с удовольствием там жить, а не для того, чтобы потом мучительно перепродавать.

Автор: Евгений, специально для сайта «Наш Тай»